文|啾啾鹿鸣
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前言
“未来房子该怎么看、怎么买？”对于无数家庭来说这应该是是心中最大的疑问。在所有人还在猜测房价走向之时，之前精准预判新房成交量将大幅下降的黄奇帆，再次对房地产行业进行了预言。
在今年一月份的相关峰会上，黄奇帆引经据典，根据我国房地产市场的目前情况以及各种政策动作，对未来的房地产行业再次进行了预言，而他这次的预言会成真吗？
黄奇帆再判楼市
几年前当所有人还在排队抢房时，黄奇帆却表示未来十几年，中国房企的数量会减少三分之二，新房成交量要掉到10亿平米以下，那时候多少人把他的话当笑话听？
现在数据摆眼前谁敢不服？这位“楼市预言家”最近又有新论断，表示未来十年房价既不会大涨，也不会大跌，会随着经济的增长来变化。
这话看似寻常，实则指向一场大变局——中国楼市从狂热中稳下来，不是靠运气，而是国家在背后动了三场深刻的“大手术”。
看懂了这些，未来房子该怎么看、怎么买也就明白了。回想过去二十年楼市这片“丛林”何等狂野？全国竟然冒出九万多家开发商！
这是什么概念？美国市场那么大也就几百家。我们这儿很多都是“空手套白狼”的主儿，靠着高杠杆用银行的钱去疯狂拍地、盖楼。
地价被拍上天，房价自然跟着疯涨，泡沫就是这么吹起来的。现在风向变了，国家给楼市做起了外科手术。这第一刀就是给开发商“大换血”。
要终结那个野蛮生长的时代，监管的刀子砍向了两个要害。首当其冲的就是负债率。以前开发商负债动辄百分之八九十，那是什么光景？拆东墙补西墙玩的就是心跳。
现在不行了，明确要求必须降到50%以下。这道红线直接卡住了那些习惯了疯狂扩张的企业，没钱？那你就别玩了！
还有一个更狠的规定就是拿地的钱必须是自己的。这等于直接斩断了开发商拿银行钱去炒地的念头。地价这个源头稳住了，房价还能像脱缰的野马一样往上涨吗？
黄奇帆预测这场“换血”的结果未来两三年就能见分晓。九万多家开发商里，至少七八成要被淘汰出局，最后可能只剩不到两万家。
活下来的将是那些真正有实力、低负债、稳健经营的“正规军”。这对老百姓是天大的好事，市场更规范了，买到烂尾楼的风险自然小得多。
开发商的问题解决了，那市场上堆积如山、卖不出去的大量房子怎么办？
国家队入场，巨手“托底”防崩盘
黄奇帆表示过去房子卖不掉开发商只能降价，一降价就容易引发市场恐慌甚至崩盘。现在国家队直接下场了，扮演一个巨大的“收纳师”角色，这可以称之为国家的“海绵战略”。
具体怎么做？国家计划投入数万亿资金，以市场价的六七折去收购开发商手里的存量商品房。这些房子收过来并不会重新推向市场冲击房价，而是摇身一变成为保障性租赁住房，也就是大家常说的公租房。
这一招堪称“一石三鸟”，妙就妙在这里，对开发商来说，房子卖给了国家拿到救命的现金，就能还银行贷款、供应商欠款，避免资金链断裂。企业活下来了，金融风险也就化解了。
对政府而言，用合理成本拿到了大量现成房源，解决了城市新市民、年轻人的租房难题，既完成了保障民生任务，手里还持有了优质资产。这些房子产生的租金收益，未来还能打包成金融产品吸引社会资金，形成一个良性循环。
而对整个市场来说，大量库存被“吸收”掉了，供需关系从根本上扭转。房子不会因为恐慌性抛售而价格踩踏，整个市场就被这只“巨手”稳稳地“托”住了，实现了软着陆。
这场手术规模巨大，也显示了国家稳定楼市的决心。它是房价不会大跌的核心保障。如果说前两场手术是治标，那这第三场手术就是治本。它要解决的是中国经济一个长期存在的“老大难”问题：对房地产的过度依赖。
斩断地产脐带，金融资源大腾挪
过去很长一段时间，房地产就像一个巨大的资金黑洞，整个金融系统里将近一半的钱都和它有关。银行大量的贷款给了开发商和购房者，全社会的财富都押注在房价上。
这种模式下一旦房价出问题，整个国家的经济都会被拖下水，这无疑是最危险的。所以必须斩断这条过分粗壮的“金融脐带”。
黄奇帆直言在之后的地产调整中，房地产占用的金融资源比例会出现改变，从过去的40%以上，逐步降低到25%甚至20%的健康水平。
这意味着什么？意味着银行的钱，以后不会再像过去那样源源不断地流向房地产了。资金会更多地流向科技创新、高端制造、实体经济这些国家更需要发展的领域。
这个转变直接决定了未来的房价不可能再像过去那样疯涨了。因为推动房价上涨最核心的“燃料”——天量的信贷资金，已经被严格控制住了。房地产正在从一个金融投资品，回归它本来的居住属性。
看懂了这三场“大手术”，我们就能理解，为什么说未来楼市会进入一个“新常态”。这个新常态，就是低增长、低波动、风险可控。那种闭着眼睛买房就能暴富的时代彻底结束了。
那么作为普通人，面对这样的市场该如何决策呢？对刚需家庭来说，现在其实是个不错的窗口期。
各种限制政策都放开了，房贷利率也降到了历史低点。可以抓住机会，仔细挑选地段好、品质高、开发商信誉好的现房或国企项目。
但切记量力而行，月供最好控制在家庭总收入的三分之一以内，别让房子压垮了生活。
对想改善住房的人来说可以稍微多点耐心。市场还在慢慢挤水分，特别是那些远郊区的房子，泡沫还比较大。
不妨再等等，把目标锁定在城市核心区那些配套成熟、抗跌性强的房子上。未来城市分化会很明显，好地段的资产永远是硬通货。
至于还想着投资炒房的人真的该醒醒了。在房价涨幅跑不赢GDP的背景下，算上贷款利息和持有成本，房地产投资的吸引力已经非常低了。更何况现在很多三四线城市的库存压力依然巨大，贸然“抄底”很可能被套在山腰上。
结语
之前黄奇帆对房地产市场的预言基本上都应验了，而这次黄奇帆根据我国的相关动作，再次预言了房地产的走向，更是直言在今年房地产会止跌回稳，开启全新的发展阶段，你觉得他的这些预言可靠吗？
